Avis sur : Le nouveau regime des plus-values immobilieres des particuliers, de Philippe Pascal

Selon Philippe Pascal, la plus-value immobilière désigne la différence entre le prix d'achat et le prix de vente de votre bien. En règle générale, on vend un bien immobilier à un prix plus élevé que celui lors de l'achat. Cette plus-value est soumise à une fiscalité particulière, qui s'élève à hauteur de 34,5 % du prix de vente.

Taxes sur les plus values immobilières

Pour que l'on soit imposable sur la plus-value immobilière, il faut réunir les conditions suivantes, nous dit l'auteur dans son livre "Le nouveau regime des plus-values immobilieres des particuliers" :

• La plus-value obtenue dans le cadre de la vente ne doit être ni nulle ni négative (on parle dans ce cas de moins-value) ;
• La cession doit être fait à titre onéreux (vente ou échange). Les successions ou donations ne sont donc pas concernées par cette fiscalité ;
• La vente ne doit pas faire l'objet d'une exonération ;
• La vente doit porter exclusivement sur un bien ou des droits immobiliers.

Soit 15,5 % de prélèvements sociaux auxquels s'ajoutent 19 % liés à au prélèvement forfaitaire de l'impôt sur le revenu, ce qui donne un taux maximal de 34,5 %. Evidemment ces taxes ne concernant pas l'achat d'immobilier à l'étranger par les Français ...

Voici en détails la constitution de la fiscalité sur les plus-values immobilières :

• 8,2 % de CSG ;
• 4,5 % de prélèvement social ;
• 2 % de prélèvement de solidarité ;
• 0,5 % de CRDS ;
• 0,3 % de contribution additionnelle « solidarité autonomie » au prélèvement social ;

Bon à savoir : si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000 €, il faudra compter une surtaxe en plus de la fiscalité de 34,5 %.

Le choix du meilleur montage

Dans le cadre du loueur meublé, deux options s’offrent à vous :

• Obtenir un financement HT

Vous faites un crédit sur le montant HT de votre investissement, grâce à nos accords, vous bénéficiez d’un montage HT puisque la TVA est financée par la banque grâce à un prêt relais, une facilité de caisse jusqu’au remboursement par l’état de la TVA.
Cette option vous permet de diminuer votre effort d’épargne puisque votre prêt n’est assis que sur le montant HT de votre investissement.

• Obtenir un financement TTC

Vous avez également le choix de demander un financement TTC et d’utiliser la TVA récupérée comme bon vous semble.
Cette option vous offre l’opportunité de placer la TVA récupérée sur un contrat de capitalisation et d’utiliser les intérêts générés pour compenser votre effort d’épargne.
Face à ces choix, nous sommes à votre écoute pour vous donner les clés de la réussite et répondre au mieux à vos préoccupations et objectifs.

 

Le nouveau regime des plus-values immobilieres des particuliers, de Philippe Pascal , Editeur LexisNexis, 2014

Livre : Comment je suis devenue rentière en quatre ans, de Elise Franck

Dans ce livre  Elise Franck nous explique comment, avec des revenus modestes au départ, on peut se constituer un parc immobilier au fil des années.

Chapitre du livre : Comment réduire le coût du crédit de votre future acquisition ?

Par le taux d'intérêt

Pour réduire au mieux votre coût d’acquisition,   Elise Franck s’est dotée d’un réseau des meilleurs partenaires financiers. Grâce aux volumes de financements traités chaque année avec nos partenaires financiers, nous pourrons vous offrir des conditions de taux parmi les meilleures du marché sans vous faire changer de banque, et ceci sans frais supplémentaires.

Par le taux d'assurance

Pour réduire le coût de financement, par exemple pour l'achat d'un appartement dans les Pyrénées Orientales , il faut trouver un bon taux d’intérêt mais cela ne suffit pas !

Il faut également trouver un bon taux d’assurance décès, car à la différence du taux d’intérêt, la mensualité d’assurance est calculée sur le capital emprunté et aura donc un fort impact sur le coût global du crédit (jusqu’à 70 % de réduction).

Les frais de garantie

Enfin, il reste un dernier point sur lequel il est possible de réaliser des économies, il s’agit du type de garantie de l’emprunt utilisée (Jusqu’à 40 % de réduction).

Garantie hypothécaire 

Elle sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Son coût varie de 1,7 % à 1,4 % du montant financé (ex : 100 000 € à 200 000 €).

Crédit caution logement 

La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Son coût varie de 1,3 % à 1,05 % et se compose :

• D’une partie appelée FMG (Fonds mutuels de garantie) récupérable partiellement lors du remboursement du prêt ou à son terme ;

• D’une commission qui sera définitivement perdue.

Le remboursement du FMG permet d’obtenir un coût réel de seulement 0,8 % à 0,4 %.

Caution bancaire ou caution militaire 

La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.

Son coût varie généralement de 1 % à 1,5 % selon l’organisme et votre dossier de financement. Les fonds sont définitivement perdus.

Conseil : il faut privilégier les cautions qui sont moins chère. C’est pourquoi dans nos montages financiers, le notaire prendra comme garantie l’IPPD au prorata de l’avancement de la construction, et le reste en hypothèque, ce qui permettra de réduire le coût d’acquisition.

Par l'optimisation fiscale et le meilleur montage du crédit

Selon votre situation personnelle, financière et fiscale, notre cellule de financement vous accompagnera jusqu’à l’optimisation fiscale et contribuera efficacement à diminuer votre effort d’épargne.

 

« Comment je suis devenue rentière en quatre ans » de Elise Franck,  Editeur :     Maxima , 2022